COVID-19 - Reinforcement of the temporary suspension of evictions

Las principales medidas relativas a lanzamientos y desahucios dictadas en el contexto de la Crisis del Covid-19 se contienen en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, tal y como ha sido sucesivamente modificado (la última vez por Real Decreto-ley 16/2021, de 3 de agosto, que aprobó una ampliación del plazo de vigencia).

1. ¿EN QUÉ CONSISTEN LAS MEDIDAS?

La principales medidas consisten en:

• una suspensión general de los desahucios y lanzamientos de arrendatarios vulnerables en juicios verbales por reclamación de rentas o expiración del plazo de duración de sus contratos; y
• una suspensión que afecta solo a personas jurídicas y personas físicas titulares de más de diez viviendas que pretendan el lanzamiento de personas que no cuenten con título habilitante para residir en la propiedad afectada.

2. LA SUSPENSIÓN GENERAL

Hasta el 31 de octubre de 2021 los arrendatarios vulnerables pueden instar la suspensión extraordinaria de su desahucio o lanzamiento en todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y que pretendan recuperar la posesión de la finca. El arrendatario puede solicitar la suspensión tanto si está señalada fecha para el lanzamiento como si aún no se ha llegado a esa fase del procedimiento.

Para poder solicitar la suspensión el arrendatario debe acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica mencionadas en el RDL 11/2020 (que no varían y podéis ver en nuestra nota sobre el RDL 11/2020 aquí). El letrado de la administración de justicia dará traslado de dicha acreditación al demandante quien, en el plazo máximo de 10 días, podrá acreditar ante el juzgado, por los mismos medios, encontrarse igualmente en la situación de vulnerabilidad o en riesgo de situarse en ella en caso de que se adopte la medida de suspensión del lanzamiento.

Una vez presentados los anteriores escritos, el letrado de la administración de justicia deberá trasladar inmediatamente a los servicios sociales competentes toda la documentación y solicitará a dichos servicios informe en el que se valore la situación de vulnerabilidad del arrendatario y, en su caso, del arrendador, y se identifiquen las medidas a aplicar por la administración competente. Servicios sociales debe emitir este informe en el plazo máximo de 10 días.

El juez, a la vista de la documentación presentada y del informe de servicios sociales, dictará un auto en el que acordará la suspensión si se considera acreditada la situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, que no debe prevalecer la vulnerabilidad del arrendador. Si no se acreditara la vulnerabilidad por el arrendatario, o bien debiera prevalecer la situación de vulnerabilidad del arrendador, acordará la continuación del procedimiento. En todo caso, el auto que fije la suspensión señalará expresamente que, el 9 de agosto de 2021 se reanudará automáticamente el cómputo de los días a que se refiere el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil o se señalará fecha para la celebración de la vista y, en su caso, del lanzamiento, según el estado en que se encuentre el proceso.

Acreditada la vulnerabilidad, antes de la finalización del plazo máximo de suspensión, las Administraciones públicas competentes deberán adoptar las medidas indicadas en el informe de servicios sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna. Una vez aplicadas dichas medidas, la Administración competente habrá de comunicarlo inmediatamente al tribunal, y el letrado de la administración de justicia deberá dictar en el plazo máximo de tres días decreto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento.

3. LA SUSPENSIÓN EXTRAORDINARIA

Como hemos mencionado, hay una medida de suspensión de lanzamientos aplicable solamente en aquellos casos en que las viviendas en cuestión pertenezcan a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas.

Si el propietario cumple estos requisitos, el juez podrá suspender el lanzamiento hasta el 31 de octubre de 2021 en los procesos penales en los que se sustancie el lanzamiento de su vivienda habitual de personas que la habiten sin título y en todos los juicios verbales en los que se sustancien alguna de las siguientes demandas:

• Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.
• Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute.
• Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación.

El juez tomará la decisión sobre si suspende o no el lanzamiento previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, teniendo en cuenta, entre otras que procedan, las siguientes circunstancias:

• Las circunstancias relativas a si la entrada o permanencia en el inmueble está motivada por una situación de extrema necesidad. Al efecto de analizar el estado de necesidad se tendrá en cuenta el informe de servicios sociales.

• Las circunstancias relativas a la cooperación de los habitantes de la vivienda con las autoridades competentes en la búsqueda de soluciones para una alternativa habitacional que garantizara su derecho a una vivienda digna.

Para que proceda esta suspensión, no basta con que quien habite el inmueble sin título acredite que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica del RDL 11/2020, sino que, además, es necesario que al menos un habitante sea una persona dependiente, entendiéndose por tales las personas que por razones derivadas de su edad, enfermedad o discapacidad, y ligadas a la falta o a la pérdida de autonomía física, mental, intelectual o sensorial, precisan de la atención de otra u otras personas o ayudas importantes para realizar actividades básicas de la vida diaria o, en el caso de las personas con discapacidad intelectual o enfermedad mental, de otros apoyos para su autonomía personal. Todas estas circunstancias deberán acreditarse al juzgado y el letrado de la administración de justicia trasladará esta documentación al demandante o denunciante y a los servicios sociales competentes para que emitan informe en el plazo máximo de 15 días.

El juez, si se ha acreditado debidamente la situación de los habitantes, y ponderadas el resto de circunstancias concurrentes, dictará auto acordando la suspensión. Durante la suspensión, la Administración deberá adoptar las medidas señaladas en el informe de servicios sociales u otras que resulten adecuadas y, una vez que se adopten, lo comunicará al tribunal competente inmediatamente para que, en el plazo máximo de tres días, dicte auto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento y el correspondiente lanzamiento.

En cambio, si no se le acreditan al juez la vulnerabilidad y dependencia de los habitantes, o concurre algunas de las situaciones excepcionales que listamos a continuación, el juez acordará mediante auto la continuación del procedimiento. Estas situaciones excepcionales que determinan que continúen los lanzamientos son:

• Cuando la entrada o permanencia se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física si en dicho inmueble tiene su domicilio habitual o segunda residencia acreditada.
• Cuando la entrada o permanencia se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia acreditada.
• Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas.
• Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.
• Cuando la entrada o permanencia se haya producido en inmuebles de titularidad pública o privada destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante.
• Cuando la entrada en la vivienda se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del RDL 37/2020.

4. ¿EXISTE ALGUNA MEDIDA DE AYUDA PARA LOS ARRENDADORES QUE SE VEN AFECTADOS POR ESTAS SUSPENSIONES?

Los arrendadores afectados por la suspensión general (la que afecta a cualquier tipo de arrendador) tendrán derecho a solicitar una compensación cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales, no hubiera adoptado las medidas indicadas en dicho informe.

La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el tribunal o hasta el 31 de octubre de 2021. Si dicho valor fuera superior a la renta que vinera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en la renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.

Esta solicitud de compensación podrá presentarse hasta el 30 de noviembre de 2021.

Los afectados por la suspensión extraordinaria (es decir, la que se refiere solo a personas jurídicas y a personas físicas titulares de más de diez viviendas) tendrán derecho a la misma compensación pero solamente si acreditan que la suspensión del lanzamiento le ha ocasionado perjuicio económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.

.Para más detalles sobre esta compensación podéis ver nuestra nota sobre el Real Decreto 401/2021 aquí.