KEY ASPECTS OF THE REGULATION OF APARTHOTELS IN MADRID AND BARCELONA
1. ¿CÓMO FINANCIO UN APARTAHOTEL EN SUELO TERCIARIO?
La estrategia de salida es uno de los puntos claves para analizar la viabilidad de una operación de financiación. Si algo va mal, el banco o fondo que pone el dinero tiene que entender a la perfección cuál puede ser el uso alternativo del activo.
Otro de los puntos clave es el análisis de la capacidad generadora de caja del proyecto que evidentemente está ligada a la correcta operación del mismo.
Ambos conceptos son complicados de valorar cuando hablamos de activos residenciales con uso previsto para apartahoteles.
2. ¿QUÉ ES UN APARTAHOTEL?
Los apartahoteles son establecimientos hoteleros que prestan servicio de alojamiento temporal a usuarios turísticos y que disponen de instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos dentro de cada unidad de alojamiento.
En la materia objeto de análisis es clave entender que tanto (i) la regulación a nivel sectorial (competencias en materia de turismo) como (ii) la regulación en materia urbanística (ordenación del suelo) están en manos de las Comunidades Autónomas y de los Ayuntamientos. Por lo tanto nos encontramos con una regulación totalmente descentralizada.
Como consecuencia de lo anterior, la implementación de un alojamiento turístico, como es un apartahotel, en un determinado suelo o edificación debe ser analizada, atendiendo a la normativa sectorial y urbanística aplicable a cada caso concreto, requerirá de un análisis específico.
No obstante, en la presente nota nos centramos en la regulación vigente en los municipios de Madrid y Barcelona.
3. REQUISITOS DE LOS APARTAHOTELES SEGÚN LA NORMATIVA SECTORIAL (TURISMO)
En materia de turismo, los requisitos necesarios para la calificación de apartahotel se determinan en la normativa autonómica concreta. Destacamos los siguientes requisitos, comunes respecto de la normativa aplicable a Madrid y Barcelona: (i) necesidad de que las distintas unidades de alojamiento dispongan de instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos; (ii) servicio de limpieza incluido para todas las unidades de alojamiento; (iii) apertura del establecimiento al público general las 24 horas del día; (iv) derecho de libre acceso; e (v) inscripción en el registro de turismo correspondiente (autonómico).
A efectos ilustrativos, se acompaña como Anexo 1 una tabla resumen donde se describen determinados requisitos sectoriales mínimos establecidos por la correspondiente regulación de turismo de Madrid y Cataluña.
Adicionalmente, y quizá sea esta una de las cuestiones más ampliamente analizadas, debemos precisar que la implementación de un apartahotel conlleva la asunción de que se prevén estancias con una vocación turística por parte de los huéspedes (i.e. de carácter temporal), si bien la regulación existente no concreta la duración de una estancia que excedería ese carácter de temporal. El criterio al que se atiende se centra más en la vocación o finalidad de dicha estancia que en su duración específica. Esto lleva aparejado el riesgo de que un operador de un apartahotel sea sancionado en caso de incumplimiento de los anteriores requisitos por comercializar el apartahotel para ofrecer residencia con carácter permanente a sus huéspedes.
En particular, para las infracciones muy graves la normativa sectorial aplicable en la Comunidad de Madrid prevé sanciones de entre 30.001 y 300.000 euros, además de la posibilidad de imponer la suspensión de la actividad o cierre del establecimiento por un plazo de hasta 5 años.
Por su parte, la normativa sectorial aplicable en Cataluña prevé para las infracciones muy graves sanciones de entre 60.001 y 600.000 euros, y la posibilidad de imponer la suspensión de la actividad o cierre temporal del establecimiento por un plazo de hasta 2 años o incluso el cierre definitivo del establecimiento.
Desde un punto de vista operativo, esta vocación temporal supone que el tipo de contrato que se suscribe es el de hospedaje, que tiene duración determinada y no un contrato de arrendamiento sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (ya sea de uso de vivienda o arrendamiento de temporada).
Asimismo, desde el punto de vista operativo también resulta relevante que los establecimientos turísticos tienen la consideración de locales de carácter público y que, por tanto, no puede restringirse el acceso y la permanencia a los mismos salvo que proceda el ejercicio del derecho de admisión con los límites establecidos por la ley (i.e. objetividad y no discriminación, publicidad e igualdad) y que suele ceñirse a supuestos de incumplimiento de los respectivos reglamentos de uso o régimen interior. Esto supone una de las principales diferencias con la explotación de inmuebles residenciales, en las que el propietario tiene plena libertad en la elección de los ocupantes de su vivienda.
Finalmente, queremos resaltar que como consecuencia de la naturaleza temporal de la relación de hospedaje, se plantean dudas sobre la posibilidad de incluir la dirección del apartahotel en el padrón como la residencia permanente de sus huéspedes, lo que asimismo supone uno de los principales problemas que plantea esta fórmula.
4. RASGOS ESENCIALES A CONSIDERAR ANTES DE LA IMPLANTACIÓN DE UN APARTAHOTEL DESDE LA PERSPECTIVA URBANÍSTICA
En relación con la normativa urbanística que resulta de aplicación a los municipios de Madrid y Barcelona (sus respectivos planes generales de ordenación), es necesario aclarar una distinción relevante a efectos de clasificar su uso:
(i) en Madrid, el Plan General de Ordenación Urbana ("PGOUM") determina como uso asignado para apartahoteles el denominado uso de servicios terciarios de hospedaje;
(ii) en Barcelona, sin embargo, según el Plan General Metropolitano de Barcelona ("PGM"), un apartahotel se clasifica dentro del denominado uso residencial (habitatge), en contraposición al uso de vivienda que sería el equivalente al uso residencial en el PGOUM.
A efectos aclaratorios, la distinción entre Madrid y Barcelona es una diferencia meramente en la nomenclatura que utiliza la regulación aplicable en cada caso, pero la terminología no implica que en Barcelona se pueda implantar con carácter general o directamente un apartahotel en un suelo previsto con uso de vivienda.
La realización de una edificación o instalación en contra del uso del suelo que corresponda será sancionado, en la Comunidad de Madrid, con multa del 15 al 25 por 100 del valor de la obra proyectada y, en caso de alteración o defraudación objetiva del uso del suelo, la sanción que corresponde será del 10 al 15 por 100 del valor del edificio.
En Cataluña, sin embargo, se prevén sanciones de hasta 150.000 euros por el incumplimiento de cualesquiera determinaciones urbanísticas sobre usos del suelo (pudiendo ser reducidas hasta en un 80% en caso de que los responsables restauren la situación física o jurídica antes de que finalice el correspondiente procedimiento sancionador).
Adicionalmente, es relevante mencionar que tanto el Ayuntamiento de Madrid como el Ayuntamiento de Barcelona han aprobado planes especiales para la regulación del alojamiento turístico: respectivamente, el Plan Especial de Hospedaje ("PEH"), en marzo de 2019, y el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos ("PEUAT"), en diciembre de 2021, con el fin de establecer determinadas limitaciones para la implantación de alojamientos turísticos en las áreas centrales de las ciudades.
En concreto, se incorpora como Anexo 2 el plano del PEH donde se delimitan las tres zonas de Madrid denominadas como "anillos" las cuales se encuentran sometidas a determinadas limitaciones, siendo la zona central o "anillo 1" la que está sujeta a mayores restricciones; y como Anexo 3 el plano del PEUAT donde se delimitan las cuatro zonas sujetas a restricciones (estando prohibida la implantación de ningún nuevo tipo de alojamiento turístico ni ampliación de plazas en los establecimientos existentes en la Zona 1).
5. ALGUNAS PECULIARIDADES FISCALES DE LA EXPLOTACIÓN DE APARTAHOTELES
Desde un punto de vista fiscal, la implicación inmediata que supone la relación de hospedaje con el usuario del apartahotel, y la consiguiente prestación de servicios propios de la industria hotelera (tales como la existencia de recepción y atención permanente, el cambio de sábanas y limpieza al menos semanalmente o la puesta a disposición de servicios de lavandería, custodia, etc.), es que el operador del apartahotel deberá repercutir IVA al tipo del 10% a los usuarios.
Si bien esto, en principio, pudiera parecer una desventaja competitiva frente a un arrendamiento residencial puro (exento de IVA y, por tanto, sujeto a una menor contraprestación total para el usuario), supone por el contrario un gran beneficio para el operador: al no ser una actividad exenta, el operador podrá deducirse y recuperar todo el IVA soportado en la adquisición del activo y en la operativa del mismo, de tal manera que el IVA no será un coste del negocio (más allá del impacto financiero). Este ahorro de costes supondrá la posibilidad de ofrecer precios más atractivos a los usuarios para contrarrestar el hecho de que el usuario deba hacer frente al IVA.
Sin embargo, la explotación de un apartahotel sí puede conllevar ciertas desventajas desde el punto de vista fiscal que deben tenerse en cuenta:
• La imposibilidad de la aplicación del régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas (EDAV) en el Impuesto sobre Sociedades, y el tipo de IVA superreducido en la compra, al ser necesario que las entidades beneficiarias del régimen arrienden bajo contratos sometidos a la LAU.
• La imposibilidad de aplicar el régimen de SOCIMIs ya que la explotación del apartahotel no es apta para el objeto social de arrendamiento de inmuebles característico de este régimen.
• La aplicación de deducciones autonómicas en el IRPF de los usuarios vinculadas al arrendamiento de vivienda habitual no podrán ser aplicadas en caso de utilización de apartahoteles.
6. PUNTOS MÁS RELEVANTES Y CONCLUSIONES
a) La puesta en marcha de un apartahotel está sujeta a determinadas restricciones o limitaciones derivadas de la normativa en materia de turismo y que se encuentra siempre enfocada a estancias con carácter temporal. La implementación a través de esta figura de otras formas de utilización con carácter permanente o que tenga vocación de servir de residencia (teniendo en cuenta que la regulación no contempla ningún criterio cuantitativo respecto a duraciones) puede acarrear: (i) sanciones económicas al operador e (ii) incluso el cierre o clausura del establecimiento. En este sentido, es imprescindible el cumplimiento de los requisitos sectoriales para evitar una posible sanción por defraudación del uso del inmueble.
b) Tanto el PEH del Ayuntamiento de Madrid como el PEUAT de Barcelona establecen importantes limitaciones para la implantación del uso terciario turístico según la localización del inmueble donde se pretende implantar dicho uso.
c) En caso de que resulte de interés sustituir el uso de un activo que estuviera destinado a apartahotel, habría que atender al inmueble en concreto y verificar los usos cualificados, compatibles o autorizables que tenga la parcela para comprobar si el reposicionamiento puede ser llevado a cabo con carácter inmediato, al ser directamente implantables otros usos o si, por el contrario, el cambio de uso requiere de la aprobación de determinados instrumentos urbanísticos tales como estudios de detalle o planes especiales (con la correspondiente demora en el tiempo que conllevaría la tramitación de estos instrumentos).
d) Por último, es importante destacar que la regulación de los alojamientos turísticos ha estado en el punto de mira en los últimos años y ha sido objeto de numerosas modificaciones. Por lo tanto, no es descartable que la normativa cambie en un futuro próximo (por ejemplo, en el Ayuntamiento de Madrid se encuentra próxima la aprobación definitiva de la modificación de las normas urbanísticas del PGOU que prevé, por ejemplo, regular expresamente el uso de coliving) lo que supone que el seguimiento de la situación normativa en esta materia sea más importante que nunca.
7. NUESTROS SERVICIOS
En Ashurst disponemos de un equipo multidisciplinar con amplia experiencia en el análisis de la viabilidad de estos proyectos tanto desde el punto de vista de la inversión como desde el de la financiación. Estaríamos encantados de ofreceros una breve sesión de formación que podemos organizar online para mayor comodidad en la que discutamos con vuestros equipos los requisitos mínimos de implementación en Madrid y Barcelona, el uso del suelo necesario en cada municipio así como los que en nuestra experiencia están suponiendo los principales escollos para el producto así como posibles soluciones.
