Latest regulatory developments for the hotel sector in Andalusia

Como consecuencia de la pandemia Covid-19, el Gobierno de Andalucía ha venido adoptando medidas para mitigar el impacto de la crisis económica global en el sector hotelero andaluz. Un sector estratégico para la Comunidad Autónoma de Andalucía que, con anterioridad a la pandemia, generaba un volumen de ingresos de alrededor de 22.640 millones de euros, equivalentes a un 13% del PIB de esta comunidad.

Entre estas medidas destacan:

• La simplificación de la normativa urbanística a través de la aprobación del Decreto-ley 2/2020, de 9 de marzo que incorporó el procedimiento de declaración responsable a la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía.
• La flexibilización de la normativa turística andaluza a través de la aprobación del Decreto-ley 13/2020, de 18 de mayo ("DL 13/2020") que, entre otras cosas, estableció un nuevo sistema de clasificación hotelera.
• Los recientes incentivos para la renovación y modernización de los establecimientos turísticos a través del Decreto-ley 14/2021, de 6 de julio ("DL 14/2021").

Recogemos en esta nota los aspectos claves de estas dos últimas iniciativas que creemos que son de especial relevancia en el actual contexto de creciente interés inversor en el sector hotelero español.

EL DL 13/2020 Y EL NUEVO SISTEMA DE CLASIFICACIÓN HOTELERA

El DL 13/2020 es el que previsiblemente tendrá más impacto para el sector hotelero en Andalucía de todos los aprobados en el contexto de la pandemia.

Establece un nuevo sistema de clasificación hotelera. Aunque el sistema de estrellas de los hoteles y aparta-hoteles se mantiene, los parámetros para efectuar esa clasificación se renuevan y pasan a basarse en la clasificación por puntos. De esta manera, la categoría final del hotel dependerá del cumplimiento de una serie de requisitos mínimos obligatorios y de otros que pasan a ser opcionales. El periodo de adaptación de hoteles y apartahoteles para implantar el citado sistema de puntos es de cinco años desde el 19 de mayo de 2020 (fecha en que entró en vigor la norma). Además, se recupera el calificativo de "Gran Lujo" que había desaparecido en 2010.

Otro aspecto importante es que abre la posibilidad a que determinados establecimientos, que tradicionalmente habían quedado excluidos del ámbito turístico (por ejemplo, residencias de estudiantes), se destinen de forma temporal a uso turístico, siempre que cumplan con la normativa turística y el uso hotelero/hospedaje esté permitido por el instrumento de planeamiento de aplicación.

EL DL 14/2021 Y EL IMPULSO A LA MODERNIZACIÓN DE ESTABLECIMIENTOS

El DL 14/2021 entró en vigor el pasado martes, 13 de julio de 2021, con el objetivo de incentivar la inversión en la renovación y modernización de los establecimientos de alojamiento turístico andaluces mediante la flexibilización de parámetros urbanísticos.

Las medidas que establece, no obstante, no son permanentes. Podrán acogerse al DL 14/2021 los proyectos de mejora de establecimientos turísticos siempre que, antes del 13 de julio de 2024:

• se haya presentado la solicitud de licencia de obras (en el caso de proyectos que no requieran la tramitación de un instrumento de planeamiento); o
• en el resto de casos, se haya solicitado o iniciado de alguna manera el procedimiento de aprobación del instrumento de planeamiento que modifique la ordenación detallada de la parcela (aunque la licencia de obras se presente pasada esa fecha).

Durante la vigencia del DL 14/2021, se permite a los gestores y propietarios de establecimientos hoteleros los siguientes incrementos de edificabilidad, ocupación, altura y número de unidades de alojamiento:

• Podrán incrementar hasta un 15% la edificabilidad y la ocupación atribuidas a sus parcelas (i) en los correspondientes instrumentos de planeamiento; o (ii) materializada en la finca correspondiente, si estas últimas fueran mayores, siempre que el motivo del incremento sea la ejecución de obras de ampliación o reforma.
• El citado incremento en edificabilidad y ocupación podrá llegar a ser de hasta el 20%, en el caso de que la actuación proyectada sirva para incrementar el grupo o categoría del hotel, o para la obtención de el calificativo "Gran Lujo" en el caso de hoteles y aparta-hoteles de cinco estrellas.
• Podrán elevar la altura máxima permitida por el planeamiento o la edificabilidad ya existente (si fuera mayor) con el fin de intensificar servicios turísticos en la cubierta del hotel, tales como: restaurantes, gimnasios, spa, solárium, piscina, etc. No obstante, estas instalaciones adicionales no podrán ocupar una superficie superior al 30% de la cubierta, salvo que los instrumentos de planeamiento de aplicación lo permitan expresamente.
• Podrán aumentar en un 10% las unidades de alojamiento autorizadas, siempre que cumplan con la normativa técnica de aplicación.

Las anteriores medidas serán también aplicables a aquellos edificios que hayan quedado en fuera de ordenación sobrevenida, como consecuencia de las innovaciones de los instrumentos de planeamiento aprobadas desde su construcción (es decir, lo que en algunos ayuntamientos de Andalucía se denomina como "fuera de ordenanza"). Por el contrario, no será aplicable a edificaciones que sean totalmente incompatibles con la ordenación urbanística para las que se haya previsto la expropiación o demolición.

Es importante tener en cuenta que muchas de estas ampliaciones están sujetos a la previa modificación por parte de los ayuntamientos competentes de los instrumentos de planeamiento aplicables (así como al cumplimiento del resto de deberes urbanísticos previstos en la normativa urbanística de Andalucía), cuando impliquen un aumento del aprovechamiento objetivo del sector superior al 10%.

Aunque estas son las novedades más importantes, todas las normas a las que hemos hecho referencia contienen regulación adicional que puede ser interesante para determinados establecimientos o proyectos de ampliación. Estaremos encantados de profundizar en la aplicación de las novedades a su cartera de activos.