El Municipio de Madrid aprueba las condiciones en que aplicará el nuevo régimen temporal de cambio de uso para la implantación de viviendas protegidas
El 4 de noviembre de 2024 se abrió el plazo de dos años para solicitar licencia al amparo del nuevo régimen especial de la CAM de cambio de uso oficinas a vivienda.
Pocos días antes, el 31 de octubre de 2024, el Ayuntamiento de Madrid publicó las condiciones particulares que aplicarán a los promotores que quieran solicitar esa licencia.
Las condiciones aprobadas incluyen, entre otras cosas, la exclusión del ámbito de aplicación del referido régimen a las parcelas que no tengan expresamente establecido como uso cualificado la clase de oficinas.
¿Cuál es este régimen temporal de cambio de uso?
Dada la escasez actual de vivienda, la Comunidad de Madrid aprobó el 28 de junio de 2024 la Ley 3/2024 de medidas urbanísticas para la promoción de la vivienda protegida que incluía, como medida más importante, un nuevo régimen de cambio de uso de suelo terciario (oficinas) a residencial (vivienda protegida) sin necesidad de modificar el planeamiento existente.
Como premisa, este régimen permite implantar como uso alternativo el uso residencial con destino a viviendas protegidas en arrendamiento en los suelos e incluso parcelas ya edificadas calificadas con un uso terciario oficinas, con un máximo del 30% de la edificabilidad global terciaria del sector. Las condiciones para la implantación incluyen la urbanización de los suelos, la prohibición de implantaciones parciales y el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas. Para más detalle sobre las condiciones impuestas en la Ley 3/2024 nos remitimos a Entra en vigor la nueva Ley para la Promoción de la Vivienda Protegida de la Comunidad de Madrid.
Este régimen es temporal y motivado por la situación del mercado de la vivienda. La posibilidad de solicitar licencias se limita en el tiempo hasta el 4 de noviembre de 2026 (aunque se prevé la posibilidad de que el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid prorrogue motivadamente la medida).
Si se trata de una medida de la Comunidad, ¿por qué interviene el Ayuntamiento?
Los ayuntamientos tienen un papel crucial en la implementación de este régimen especial, porque pueden optar por aplicarlo total o parcialmente (o, incluso, no aplicarlo), establecer condiciones adicionales o definir los ámbitos territoriales para su implantación. De esta manera pueden adaptar el régimen a las necesidades y características específicas de su territorio, teniendo en cuenta la monetización de la cesión de suelo para redes públicas locales y la responsabilidad de los solicitantes de licencias en la ampliación de infraestructuras y redes públicas exteriores a la correspondiente parcela.
El Ayuntamiento de Madrid ha hecho uso de esta facultad mediante el acuerdo de Pleno de 29 de octubre de 2024, disponible en el siguiente enlace (el "Acuerdo del Ayuntamiento de Madrid").
Entonces, en el Municipio de Madrid, ¿en qué parcelas se va a poder aplicar el nuevo régimen?
Conforme al Acuerdo del Ayuntamiento de Madrid, en el Municipio de Madrid se podrá implantar el uso alternativo residencial en su modalidad de vivienda protegida en arrendamiento, por aplicación de la Ley 3/2024, en las siguientes parcelas con uso cualificado terciario oficinas:
(a) Parcelas cuyo uso cualificado sea exclusivamente oficinas.
(b) Parcelas con otros usos cualificados terciarios (además del terciario oficinas) que puedan materializarse de forma alternativa (de manera que el titular puede optar por implantar cualquiera de los usos o todos a la vez).
En estos casos, si las condiciones urbanísticas de la parcela lo permiten, se admitirá la transformación de parte de la edificabilidad en un edificio residencial de vivienda protegida, pudiendo consumirse el resto de la edificabilidad en otro edificio de uso exclusivo terciario sobre la misma parcela.
(c) Parcelas que tienen, además del uso terciario oficinas, otros usos cualificados con edificabilidades concretas asignadas de manera diferenciada para cada uso.
En estos casos, se admite la implantación del uso alternativo residencial consumiendo la edificabilidad del uso de terciario oficinas, pero supeditada a la materialización simultánea de la edificabilidad asignada al resto de usos cualificados. Esta última se podrá disponer en las ubicaciones admitidas para los usos complementarios o en edificio exclusivo en la misma parcela si las condiciones urbanísticas lo permiten.
En cambio, en el Municipio de Madrid no se podrá implantar el cambio de uso al alternativo residencial en su modalidad de vivienda protegida en arrendamiento, por aplicación de la Ley 3/2024, en:
(a) Las parcelas terciarias que no tengan expresamente establecido como uso cualificado la clase oficinas.
(b) Los ámbitos o sectores de uso global industrial.
(c) Las parcelas cuyo uso cualificado sea el terciario oficinas pero en coexistencia con el industrial.
(d) Las parcelas reguladas por la Norma Zonal 9.3 (que suponen el 10% del suelo industrial consolidado y se localizan, principalmente, en la periferia norte y este de Madrid, tal y como puede verse en este enlace).
¿Cuáles son las condiciones de implantación en el Municipio de Madrid? ¿Tienen especialidades respecto a las previstas en la Ley 3/2024?
Conforme a la Ley 3/2024, las condiciones de edificabilidad, altura y el resto de condiciones urbanísticas de las promociones acogidas al régimen especial serán las de ordenación de la parcela correspondiente, así como las de la normativa sectorial de la vivienda protegida que corresponda. Además, las nuevas viviendas deberán cumplir con las condiciones de habitabilidad y edificación que resulten aplicables para este uso.
El Acuerdo del Ayuntamiento de Madrid, respecto al anterior principio general, precisa que las condiciones urbanísticas serán:
(a) Las del uso cualificado de terciario oficinas de la parcela en cuanto a las condiciones volumétricas y de posición de la edificación (esto es, retranqueos, separaciones a linderos, separaciones entre edificios, área de movimiento, adosamiento a linderos, ocupación, edificabilidad, altura del edificio, construcciones por encima de la altura, salientes, vuelos, condiciones estéticas, etc.).
(b) Las del uso residencial resultantes en cuanto a las condiciones propias de utilización del edificio (salubridad, dotaciones de servicios, acceso y seguridad, condiciones específicas de los usos, etc.).
Por otro lado, y como hemos mencionado al principio, la Ley 3/2024 prohibía las implantaciones parciales y, por tanto, la implantación del uso vivienda debe ser para el conjunto de la edificación. El Acuerdo del Ayuntamiento de Madrid aclara que, a estos efectos, se considera "conjunto de la edificación" el edificio de uso alternativo residencial con el régimen de interrelación de usos que resulta de aplicación, siendo posible, si las condiciones urbanísticas lo permiten, la implantación en la misma parcela de otros edificios exclusivos que alberguen otros usos permitidos.
¿Cuáles es el régimen de compatibilidad de usos en las parcelas del Municipio de Madrid a las que se aplica el régimen especial?
Conforme a la Ley 3/2024, cuando se implante el uso alternativo, el régimen de usos asociados y complementarios será el admitido en la ordenanza particular de aplicación para el uso principal, sin que los usos compatibles puedan exceder del 20% de la edificabilidad que se materialice.
En el Municipio de Madrid se establecen algunas condiciones adicionales con el fin de proteger el uso residencial. En concreto, no se admiten usos asociados y complementarios por encima de la primera planta y, además, se prohíben determinados usos: en particular, (i) el uso terciario recreativo en la categoría de salas de reunión y espectáculos, y (ii) el uso industrial en la clase de almacenaje y categoría de cocinas agrupadas.
¿Cuándo pueden empezar a solicitarse las licencias para este uso alternativo en el Municipio de Madrid?
Las licencias pueden solicitarse desde el 4 de noviembre de 2024.
Hay que tener en cuenta que, conforme a la Ley 3/2024, el uso alternativo de vivienda protegida en arrendamiento que se implante no podrá superar el 30% de la edificabilidad del uso global terciario del ámbito o sector. Por eso motivo, el Ayuntamiento de Madrid aclara que tramitará las solicitudes de licencia por riguroso orden de incoación que vendrá determinado por la presentación de la documentación completa de solicitud de las referidas licencias conforme a la Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid.
Si se solicita una licencia, ¿en qué momento hay que dar cumplimiento al deber de cesión o monetización? ¿Y al de ampliación de redes?
En línea con lo previsto en la Ley 3/2024, la implantación del uso alternativo residencial exige el deber de entregar a favor del Ayuntamiento de Madrid suelo para redes públicas locales, si bien, esta obligación podrá monetizarse.
Así, será durante la tramitación de la licencia cuando se calcule y se determine el cumplimiento de las cesiones por parte del interesado -quien deberá manifestar su forma de cumplimiento-, de manera que queden materializadas (o monetizadas, en su caso) con carácter previo al otorgamiento de la respectiva licencia. En caso contrario, se procederá al archivo de la tramitación (por caducidad), advirtiéndose al interesado que no ha podido resolverse por causa a él imputable. La cesión de las redes, una vez materializada, quedará consolidada.
Asimismo, si la implantación conlleva la necesidad de ampliar las infraestructuras y redes públicas exteriores a la parcela, la responsabilidad y los costes de la ejecución de las mismas correrá a cargo del solicitante de la licencia. También será durante la instrucción del procedimiento de licencia cuando se determinen si procede esta ampliación de las infraestructuras y redes públicas exteriores.
¿Qué oportunidades ofrece el régimen temporal de cambio de uso para los promotores privados?
Este régimen temporal de cambio de uso de oficinas a vivienda protegida supone una oportunidad para el sector privado de reconvertir activos inmobiliarios terciarios en residenciales, aprovechando la demanda de alquiler social y las ventajas que ofrece la normativa autonómica (en particular, la flexibilidad en los usos complementarios y la innecesaridad de modificar el planeamiento).
Sin embargo, tal y como se ha expuesto, este nuevo régimen tiene importantes límites temporales y en su ámbito de aplicación que aconsejan actuar con rapidez en el análisis de la viabilidad y rentabilidad de las posibles operaciones.
En Ashurst contamos con un equipo especializado en derecho urbanístico e inmobiliario, con amplia experiencia en el asesoramiento a promotores, inversores y entidades financieras en todo tipo de proyectos inmobiliarios, tanto residenciales como terciarios. Podemos ayudar en el análisis de su cartera de activos, realizar el estudio legal de la posibilidad de optar al nuevo régimen, colaborar en el diseño legal de la actuación, asesorar en toda la tramitación urbanística y resolver cualquier duda o conflicto que pueda surgir en el desarrollo de su promoción.
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