Los límites de rentas entraron en vigor el pasado sábado en Cataluña
El BOE publicó el viernes 15 de marzo el nuevo sistema de índices de precios de referencia estatal y la relación de zonas de mercado residencial tensionado de Cataluña
¿Qué es el Índice de Referencia?
La Ley 12 /2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda (que analizamos en detalle en Nueva Ley estatal de Vivienda: aspectos clave para el sector privado) prevé como una de sus medidas más destacadas la habilitación a las comunidades autónomas para establecer límites al precio del alquiler de viviendas en zonas declaradas oficialmente como tensionadas (los límites de rentas).
La aplicación de esta medida estaba condicionada a la previa aprobación de un nuevo sistema de índices de precios de referencia, que tendría en cuenta los índices desarrollados por las diferentes comunidades autónomas, pero que se aprobaría por el Gobierno (el Índice de Referencia). Finalmente, este nuevo Índice de Referencia se aprobó el jueves 14 de marzo mediante una resolución de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana que se publicó al día siguiente en el BOE (aquí) y que entró en vigor el sábado 16 de marzo.
El nuevo Índice de Referencia es accesible a través de la página web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana en el siguiente link. Se ha desarrollado conforme a una metodología que está publicada en la misma página web (aquí) y que utiliza los datos aportados por la Agencia Tributaria, la Dirección General del Catastro y la información gráfica de las entidades territoriales aportada por el Instituto Nacional de Estadística.
Al tomar como referencia fuentes tributarias comunes, no incluye datos de los territorios forales del País Vasco, ni de Navarra. Por otro lado, solo muestra datos relativos a viviendas situadas en edificios de tipología residencial colectiva de más de cinco años de antigüedad y cuya superficie construida no sea inferior a 30 metros cuadrados ni superior a 150 metros cuadrados. Esto genera dudas en relación con los edificios de obra nueva como tratamos en más detalle a continuación.
La consulta del Índice de Referencia requiere introducir la dirección o referencia catastral de la vivienda, así como ciertas características del inmueble. Una vez incluidos estos datos, la nueva aplicación determina una horquilla conformada por un valor inferior y uno superior. Este último será el que se tome como referencia para los límites de rentas.
Si el Índice de Referencia es estatal, ¿por qué solo han entrado en vigor los límites de rentas en Cataluña?
Para que comiencen a aplicarse los límites de rentas, no basta con la publicación del Índice de Referencia. Las comunidades autónomas interesadas deben llevar a cabo un proceso administrativo para declarar como tensionadas las zonas que consideren oportunas (y que cumplan los criterios establecidos en la Ley de Vivienda).
Hasta ahora, solo la Comunidad Autónoma de Cataluña ha hecho uso de la habilitación normativa y ha solicitado la declaración de 140 municipios como zonas de mercado residencial tensionado. Lo hizo a través de la Resolución TER/2940/2023 de 11 de agosto, modificada por la Resolución TER/800/2024, de 13 de marzo (la Resolución TER/800/2024) que se publicó el jueves 14 de marzo en el Diario Oficial de Cataluña (aquí).
Esa aprobación a nivel autonómico de las zonas de mercado residencial tensionado debía convalidarse por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. La convalidación se produjo el mismo 14 de marzo mediante otra resolución de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana (la Resolución ZMRT) que fue publicada al día siguiente en el BOE (aquí) y que entró también en vigor el sábado 16 de marzo.
Al margen de Cataluña, ninguna otra comunidad autónoma ha anunciado una intención firme de limitar rentas en el corto plazo en sus respectivos territorios. Hay algunos rumores en prensa que apuntan a que Navarra, Asturias y País Vasco podrían estar trabajando en ello. Sin embargo, las comunidades autónomas gobernadas por el Partido Popular, y alguna otra como Castilla la Mancha, han rechazado expresamente, al menos de momento, poner en práctica la medida.
Finalmente, es conveniente tener en cuenta que la declaración como zona de mercado residencial tensionado tiene otras implicaciones al margen de los límites de rentas como: (i) obligaciones adicionales de información para los grandes tenedores; (ii) posibles prórrogas extraordinarias de hasta tres años; (iii) especialidades en relación con las cesiones obligatorias urbanísticas; y (iv) los programas que deben desarrollar las comunidades autónomas para solucionar situación. Para más detalle vid. Nueva Ley estatal de Vivienda: aspectos clave para el sector privado.
¿Cómo regula la Ley de Vivienda los límites de rentas?
Conforme a la Ley de Vivienda, en las zonas de mercado residencial tensionado la renta no es libre, sino que se imponen ciertas limitaciones que pueden ser diferentes dependiendo de si el arrendador es o no un gran tenedor.
Régimen general
En las zonas de mercado residencial tensionado, los nuevos arrendatarios tienen derecho a que su renta no sea superior a la del último contrato de arrendamiento que haya estado vigente en la vivienda en los últimos cinco años (una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior). Además, el arrendador no puede repercutir al arrendatario los gastos comunes si no estaba así previsto en el contrato anterior.
Si no ha estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos cinco años, el límite máximo de renta se calculará conforme al Índice de Referencia (porque así lo prevé expresamente la Resolución ZMRT que convalida la Resolución TER/800/2024 -que podía haber optado por no recoger esta previsión-).
Sólo se pueden pactar rentas superiores al anterior límite si concurren circunstancias excepcionales y en ningún caso por encima del 10%. Esas circunstancias excepcionales son:
(a) Que la vivienda haya sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el art. 41 apartado 1 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas en los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato.
Estas actuaciones de rehabilitación pueden ser de dos tipos:
(i) Actuaciones subvencionadas conforme al Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
(ii) Actuaciones que tengan por objetivo principal la reconstrucción de la vivienda mediante el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas u otras análogas y cuyo coste global sea superior al 25% por ciento del precio de adquisición (descontando la parte proporcional correspondiente al suelo).
(b) Que la vivienda haya sido objeto de actuaciones de rehabilitación o mejora finalizadas en los dos años anteriores y respecto a las que se acredite un ahorro de energía primaria no renovable del 30% mediante certificados de eficiencia energética (uno anterior y otro posterior a la actuación).
(c) Que la vivienda haya sido objeto de actuaciones de mejora de la accesibilidad debidamente acreditadas en los dos años anteriores.
(d) Cuando el nuevo contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años o bien se establezca un derecho de prórroga en favor del arrendatario que le permita ir ampliando potestativamente el contrato hasta un mínimo de diez años en los términos y condiciones inicialmente pactados.
Especialidades para los grandes tenedores
Sin perjuicio de lo anterior, cuando el arrendador es un gran tenedor, el nuevo arrendatario tiene derecho a que la renta no exceda del límite que supone el Índice de Referencia.
A efectos generales de la Ley de Vivienda, los grandes tenedores son las personas físicas o jurídicas titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida agregada de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. En el caso particular de Cataluña y al amparo de lo previsto en la propia Ley de Vivienda, se considera gran tenedor de modo complementario a la persona física o jurídica que sea titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados dentro de la zona de mercado residencial tensionado en Cataluña.
Aspectos comunes y dudas interpretativas
Para facilitar que los arrendatarios tengan información sobre las limitaciones aplicables, se exige a los arrendadores, sean o no grandes tenedores, o a sus intermediarios, que informen a los arrendatarios de que la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado, de la cuantía de la última renta vigente en esa vivienda en los últimos cinco años y del valor de referencia aplicable conforme al Índice de Referencia.
Por otro lado, los contratos firmados en zonas de mercado residencial tensionado están sujetos al régimen general de actualización de rentas previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, que actualmente está limitado al 3%. A partir de 2025, será de aplicación el nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que está diseñando el Instituto Nacional de Estadística.
La redacción de la Ley de Vivienda sobre los límites de rentas es apresurada y surgen muchas dudas interpretativas, especialmente en relación con los grandes tenedores.
- En primer lugar, si el arrendador es un gran tenedor ¿aplica solo como límite el Índice de Referencia? ¿o si existió un contrato de arrendamiento en los cinco años anteriores también hay que tener en cuenta esa renta?
Nuestra opinión es que la interpretación más ajustada al espíritu y texto de la Ley de Vivienda es entender que, efectivamente, para los grandes tenedores se establece un doble límite (el del Índice de Referencia y el del contrato anterior), debiendo optarse por el de menor importe.
- En segundo lugar, entendemos que los límites de rentas para áreas de mercado residencial tensionado no son aplicables en relación con aquellas viviendas que estén sometidas a un régimen de rentas que, por su carácter especial, deba prevalecer como, por ejemplo, las viviendas sujetas a un régimen de protección oficial, las integradas en redes públicas de alquiler social y otras en situaciones análogas.
- En tercer lugar, ¿y si en la vivienda concurren las circunstancias excepcionales que permiten incrementar la renta hasta un 10% pero el arrendador es un gran tenedor?
Para incentivar la rehabilitación de viviendas y los contratos de larga duración, los grandes tenedores también deberían poder elevar la renta hasta un 10% pero no queda claro si solo cuando la renta de referencia resulta ser la del último contrato de arrendamiento vigente en la vivienda, o también si aplica el Índice de Referencia.
- Finalmente, y en la medida en que, como hemos mencionado más arriba, el Índice de Referencia solo recoge datos relativos a viviendas situadas en edificios de tipología residencial colectiva de más de cinco años de antigüedad, ¿qué pasa con la obra nueva?
A nuestro juicio, mientras el Índice de Referencia no publique los datos respecto a un determinado edificio residencial, cosa que ocurre actualmente con los de menos de cinco años de antigüedad, y siempre que no exista un contrato anterior, no podrán aplicarse a ese concreto inmueble las limitaciones de renta. No obstante, es inevitable que surjan dudas en relación con este y otros aspectos debido a la falta de técnica legislativa adecuada. Por ejemplo, ¿qué ocurre con los contratos de arrendamiento firmados en edificios nuevos cuando no existe un Índice de Referencia si, posteriormente, esos datos se publican?
¿Qué municipios se han declarado como tensionados hasta ahora? ¿En qué condiciones?
Los únicos municipios que hasta ahora tienen la declaración de zonas tensionadas bajo la Ley de Vivienda son los referidos en la Resolución ZMRT que convalida la Resolución TER/800/2024.
En concreto estos municipios son Abrera, Alella, Amposta, Arenys de Mar, Arenys de Munt, Argentona, Badalona, Badia del Vallès, Balaguer, Banyoles, Barberà del Vallès, Barcelona, Berga, la Bisbal d'Empordà, Blanes, Cabrera de Mar, Cabrils, Caldes de Montbui, Caldes d'Estrac, Calella, Calldetenes, Cambrils, Canet de Mar, la Canonja, Canovelles, Cardedeu, Castellar del Vallès, Castellbisbal, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cervelló, Cervera, Corbera de Llobregat, Cornellà de Llobregat, Cubelles, Esparreguera, Esplugues de Llobregat, Falset, Figueres, les Franqueses del Vallès, la Garriga, Gavà, Girona, Granollers, Guissona, l'Hospitalet de Llobregat, Igualada, la Llagosta, Lleida, Llinars del Vallès, Lloret de Mar, Malgrat de Mar, Manlleu, Manresa el Masnou, Matadepera, Mataró, Molins de Rei, Mollerussa, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Montmeló, Montornès del Vallès, Móra la Nova, Olesa de Montserrat, Olot, Palafolls, Palafrugell, Palamós, Palau-solità i Plegamans, el Papiol, Parets del Vallès, Pineda de Mar, Polinyà, Porqueres, el Prat de Llobregat, Premià de Dalt, Premià de Mar, Puigcerdà, Reus, Ripoll, Ripollet, la Roca del Vallès, Roquetes, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de Llavaneres, Sant Boi de Llobregat, Sant Celoni, Sant Climent de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Esteve Sesrovires, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Fost de Campsentelles, Sant Fruitós de Bages, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Pol de Mar, Sant Quirze del Vallès, Sant Sadurní d'Anoia, Sant Vicenç de Montalt, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Cervelló, Santa Coloma de Farners, Santa Coloma de Gramenet, Santa Margarida de Montbui, Santa Perpètua de Mogoda, Santa Susanna, Sarrià de Ter, la Seu d'Urgell, Sitges, Solsona, Sort, Tarragona, Tàrrega, Teià, Terrassa, Tiana, Tona, Torelló, Torredembarra, Torrelles de Llobregat, Tortosa, Tremp, Vallirana, Valls, el Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova del Camí, Vilanova i la Geltrú, Vilassar de Dalt, i Vilassar de Mar. Conforme a la última memoria publicada para acompañar a la Resolución TER/800/2024, estos 140 municipios se declaran en su conjunto como una única zona de mercado residencial tensionado.
Los límites de rentas comenzaron a aplicar en estas localidades el pasado sábado y tendrán una vigencia de tres años (del 16 de marzo de 2024 al 16 de marzo de 2027), aunque la declaración como zonas tensionadas podrá prorrogarse después anualmente de manera indefinida mientras subsistan las circunstancias que motivaron su declaración (y siempre previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación).
Tal y como hemos mencionado, el Índice de Referencia aplicará en las zonas de mercado residencial tensionado de Cataluña en relación con: (i) los nuevos contratos de alquiler de viviendas de grandes tenedores y (ii) los nuevos contrato de alquiler de vivienda que no hubieran tenido ningún contrato de arrendamiento vigente durante los cinco años anteriores al 16 de marzo de 2024.
Aunque, inicialmente, la Secretaría de Vivienda de la Generalitat de Cataluña había incluido en la memoria de la Resolución TER/2940/2023 matizaciones adicionales en relación con los inmuebles a los que debían ser de aplicación los límites de rentas, en la memoria de la Resolución final TER/800/2024 esas matizaciones han sido eliminadas. Entre estas matizaciones, ahora eliminadas, estaba: (i) la exclusión de la aplicación de los límites de renta a las viviendas de nueva edificación o resultantes de un proceso de gran rehabilitación y (ii) la exclusión del límite relativo al precio del contrato anterior cuando esos contratos, entre otros, tuvieran una renta mensual un 25% inferior al Índice de Referencia o hubieran estado sujetos en el pasado a un régimen de protección oficial.
¿Qué tienen que hacer otras comunidades autónomas si quieren declarar parte de su territorio como zonas tensionadas? ¿Cuánto puede tardar este proceso?
Para poder declarar una zona como mercado residencial tensionado, la comunidad autónoma interesada debe llevar a cabo un procedimiento basado en lo establecido en la Ley de Vivienda y que se desarrollará en varias fases que incluirán:
(a) Obtención de información. Las comunidades autónomas deben recoger información en relación con los precios de alquiler y las rentas medias en la región.
(b) Elaboración de una memoria. Esta memoria debe justificar, con datos objetivos, que en las regiones que pretenden declararse como mercados residenciales tensionados se da una de las circunstancias siguientes:
(i) La carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supera el 30% de los ingresos medios o de las rentas medias de los hogares.
(ii) El precio de compra o alquiler de la vivienda experimentó en los cinco años anteriores un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.
Estos criterios, que fundamentan la declaración de una zona como de mercado residencial tensionado, serán objeto de revisión a los tres años desde la entrada en vigor de la Ley de la Vivienda (que se produjo el 26 de mayo de 2023) para adecuarlos a la realidad y evolución del mercado residencial.
(c) Trámite de información pública.
(d) Análisis de las alegaciones presentadas y, en su caso, preparación de una memoria actualizada.
(e) Adopción y publicación de la resolución recogiendo el listado de zonas de mercado residencial tensionado.
(f) Remisión de la resolución al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana para su inclusión y publicación en el listado trimestral centralizado de zonas tensionadas.
En Cataluña todo este proceso ha sido rápido (algo más de dos meses). No obstante, hay que tener en cuenta que para esa comunidad autónoma no se trataba de un procedimiento nuevo. La Ley 11/2020 de septiembre, que se aprobó en esa comunidad autónoma para establecer límites de rentas y que fue anulada en su mayor parte por el Tribunal Constitucional por invadir competencias exclusivas del Estado, preveía un procedimiento muy similar. Eso ha facilitado los trámites. En otras comunidades autónomas es previsible que el procedimiento de declaración de zonas tensionadas sea más lento.
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