The Basque Government approves the necessary regulatory development for the effective management
Desde 2015, el País Vasco cuenta con regulación relativa a viviendas deshabitadas que incluía la posibilidad de la imposición de alquileres forzosos e incluso expropiaciones. Así se estableció en la Ley 3/2015 de 18 de junio de Vivienda.
Pero hasta el viernes pasado no se publicó el desarrollo reglamentario de esas medidas a través del Decreto 149/2021, de 8 de junio, de vivienda deshabitada y de medidas para el cumplimiento de la función social de la vivienda. Esta norma entró en vigor el pasado sábado 19 de junio de 2021.
¿Qué medidas ha desarrollado ahora el Gobierno vasco exactamente?
El Decreto regula en detalle el procedimiento administrativo para la declaración de una vivienda como deshabitada y sus efectos:
1. Imposición y liquidación anual de un canon por vivienda deshabitada.
2. Inscripción en el Registro de Viviendas deshabitadas.
3. Alquiler forzoso.
4. Multas coercitivas.
5. Expropiación de viviendas y anejos no protegidos.
Estos efectos se harán constar en la resolución que declare la vivienda como deshabitada. En principio el canon y la inscripción en el Registro son efectos que derivan de la firmeza de la declaración en vía administrativa de la vivienda como deshabitada. El resto de medidas, en cambio, quedan condicionadas a que la Administración inicie otro procedimiento administrativo para el que esta declaración de vivienda deshabitada funciona como un requisito previo.
¿Qué es una vivienda deshabitada en el País Vasco?
El Decreto desarrolla la definición de vivienda deshabitada (que varía en cada Comunidad Autónoma).
En el País Vasco pueden ser declaradas viviendas deshabitadas las que permanezcan desocupadas de forma continuada durante más de dos años desde el día siguiente a que esa vivienda cumpla las condiciones mínimas de habitabilidad para uso residencial. En principio, se considera que toda edificación con destino a uso residencial conforme al planeamiento urbanístico cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad, pero se admite prueba en contrario.
En caso de viviendas de nueva construcción o en proceso de rehabilitación, el plazo empieza a contar en el momento en que su estado de ejecución posibilite la obtención de licencias. Aunque si son viviendas con licencia de ocupación el plazo empieza desde la fecha de notificación de la concesión de licencia.
Los motivos que justifican la desocupación están tasados e incluyen, entre otros, las viviendas ofertadas en venta o alquiler a precio de mercado durante un plazo mínimo de tres meses y las viviendas cuya gestión se ceda en régimen de alquiler a la Administración o que se adscriban a un programa público de intermediación en el mercado de alquiler de vivienda libre. Otros supuestos que cuentan con justificación son las segundas residencias (con el límite de una vivienda por titular), traslados temporales por razones personales, viviendas de entidades sin ánimo de lucro destinadas a colectivos vulnerables, la ejecución de obras de rehabilitación o acondicionamiento que impidan el uso residencial y viviendas que, en la práctica, no reúnen las condiciones mínimas de habitabilidad.
¿Cómo es el procedimiento para declarar una vivienda como deshabitada?
El procedimiento se inicia a instancias de los ayuntamientos o del departamento de vivienda del Gobierno vasco. A lo largo del mismo, se da la posibilidad a los interesados de presentar alegaciones. Puede durar hasta seis meses desde su apertura formal aunque el Decreto prevé que la caducidad por haber transcurrido este período sin que el procedimiento se haya completado no impedirá la incoación de un nuevo proceso.
El Decreto indica que el procedimiento de declaración de vivienda deshabitada no tiene naturaleza sancionadora y su resolución no impide la incoación del procedimiento sancionador que pudiera corresponder por el incumplimiento de la función social de la vivienda.
¿Una vez que la vivienda ha sido declarada deshabitada ya se considera así para siempre?
En principio, la declaración de la vivienda como deshabitada se mantendrá mientras se mantenga la situación de desocupación injustificada.
Cualquier persona que se considere legitimada puede solicitar la revocación de la declaración de vivienda deshabitada cuando considere que ya se cumple el deber de ocupación. Las solicitudes de revocación se presentan ante el mismo organismo que emitió la declaración de vivienda deshabitada que dispone de tres meses para resolver. Si no responde en plazo, la solicitud de revocación se puede entender estimada.
¿En qué consiste el canon por vivienda deshabitada?
Es un canon anual. El importe es de 10 euros por cada metro cuadrado útil de la vivienda y cada año se incrementará un 10% hasta un tope máximo de tres veces el importe inicial.
El canon se impondrá durante todo el tiempo que esté en vigor la declaración de la vivienda como deshabitada. La revocación determinará el cese de la imposición. El último canon se cobrará prorrateado por meses según la fecha de adopción de la revocación.
Conforme al Decreto, el ayuntamiento acordará la imposición de este canon tanto a personas físicas como jurídicas una vez que compruebe que la declaración de vivienda deshabitada es firme en vía administrativa. También se requerirá el canon a las herencias yacentes, comunidades de bienes o entidades que constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptible de imposición.
En principio se solicitará el abono a los propietarios del inmueble. No obstante, si logran acreditar que no disfrutan de su goce o disfrute, se impondrá el canon a quien esté en posesión de estos derechos. Si el derecho de uso de la vivienda recae sobre varios titulares responderán solidariamente.
El canon se define por el Decreto como un gravamen extrafiscal (aunque, en nuestra opinión, dicha calificación resulta discutible) compatible con otras imposiciones de carácter fiscal, como es el caso del recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles que algunos municipios del País Vasco, como San Sebastián y Bilbao, aplican sobre las viviendas vacías situadas en los mismos.
¿En qué consiste el alquiler forzoso?
El alquiler forzoso solamente podrá imponerse sobre aquellas viviendas declaradas deshabitadas que, además, sigan deshabitadas un año después de esa declaración y que estén ubicadas en un ámbito expresamente declarado como "de acreditada demanda y necesidad de vivienda". La declaración puede afectar a un municipio entero o a áreas concretas.
El plazo de arrendamiento forzoso puede ser de hasta cinco años prorrogable por otros cinco.
El procedimiento de imposición de alquiler forzoso se inicia también por el ayuntamiento o el departamento de vivienda del Gobierno vasco y se da la posibilidad a los interesados de presentar alegaciones. En principio, la Administración tratará de llegar a un acuerdo con el titular de la vivienda sobre las condiciones del alquiler. Sin embargo, si en 15 días no se ha alcanzado un acuerdo, el Decreto prevé que se inicie el procedimiento expropiatorio en cuanto al uso de la vivienda. La indemnización derivada de la expropiación se determinará conforme a la normativa que regula la expropiación forzosa aunque corresponderá en todo caso al propietario de la vivienda todos los gastos que asuma la Administración para garantizar las condiciones de habitabilidad de la vivienda.
¿En qué consisten las multas coercitivas?
El Decreto no dice nada de las multas coercitivas. Sin embargo, la Ley 13/2015 ya preveía la posibilidad de que se impusiesen multas coercitivas mensuales sucesivas para promover la ocupación efectiva de las viviendas deshabitadas.
Cada una de esas multas mensuales podrá ser de hasta 300 euros.
¿En qué consiste la expropiación?
La declaración de una vivienda deshabitada también puede derivar en la expropiación forzosa siempre que no tenga la calificación de protección pública y haya pasado un año desde la firmeza de la declaración de la vivienda como deshabitada. Además, la Administración deberá justificar la necesidad de la expropiación para garantizar el uso adecuado y el cumplimiento de la función social de la vivienda.
En estos casos, el ayuntamiento o el departamento de vivienda del Gobierno vasco dictarán una orden de ejecución para la efectiva ocupación de la vivienda en seis meses y, en su caso, para la adopción de medidas de seguridad y habitabilidad. En caso de incumplimiento de estas órdenes se iniciará formalmente el procedimiento.
¿Contiene el Decreto alguna norma relativa a la transmisión de viviendas?
Finalmente, el Decreto no recoge el esperado desarrollo normativo de los derechos de tanteo y retracto de la Administración vasca que en la práctica no se consideran aún en vigor.
La única norma que contiene el Decreto relativa a la transmisión de viviendas es la que se refiere a la subrogación de los adquirentes en la condición de interesado en los procedimientos de declaración de una vivienda como deshabitada.
¿Qué más contiene el Decreto?
El Decreto es largo e incluye una regulación detallada de todos los procedimientos apuntados en esta nota. Además, desarrolla el Registro de Viviendas deshabitadas y hace mención a las ayudas a la rehabilitación y programas de promoción del alquiler del Gobierno vasco (entre otros, Bizigune y Alokairu Segurua, Arrazoizko Prezioa). Finalmente, también prevé la posibilidad de que los ayuntamientos o el departamento de vivienda del Gobierno vasco expropien viviendas y anejos aunque estén habitados si se incumple el deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación.
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