El Tribunal Constitucional estima parcialmente el primer recurso de inconstitucionalidad contra la Ley de Vivienda

En su sentencia 79/2024, de 21 de mayo, el Tribunal Constitucional declara inconstitucionales y nulas algunas disposiciones, pero desestima el recurso en los aspectos más críticos como la regulación de las zonas de mercado residencial tensionado, los topes de rentas y la definición de gran tenedor.

La Ley de Vivienda: una norma controvertida

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (la "Ley de Vivienda") fue desde su aprobación una norma controvertida (vid. Nueva Ley estatal de Vivienda: aspectos clave para el sector privado). Frente a ella se presentaron varios recursos de inconstitucionalidad por, entre otros, el Gobierno de la Generalitat de Cataluña, la Xunta de Galicia, el Gobierno Vasco, el Grupo Parlamentario Popular y el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid.

El 21 de mayo de 2024, el Pleno del Tribunal Constitucional dictó la primera sentencia (la "STC 79/2024") resolviendo uno de estos recursos de inconstitucionalidad, en concreto el promovido por el Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

La STC 79/2024 ha estimado parcialmente el recurso de inconstitucionalidad contra la Ley de Vivienda, pero solamente en aspectos muy concretos. Sin embargo, ha confirmado la constitucionalidad del procedimiento de declaración de zonas como de mercado residencial tensionado y los topes de rentas.

El texto completo de la STC 79/2024 se publicó en el BOE el 24 de junio de 2024. A partir de esa fecha, las disposiciones declaradas inconstitucionales se consideran anuladas a todos los efectos.

El Tribunal Constitucional debe aún decidir sobre el resto de los recursos de inconstitucionalidad relativos a la Ley de Vivienda interpuestos y que tiene admitidos. No obstante, como consecuencia de la STC 79/2024, parte del objeto de estos recursos ha decaído. Además, tanto el grueso de artículos recurridos como los fundamentos en virtud de los cuales se interpusieron son esencialmente los mismos en todos los recursos y se prevé que se resuelvan de manera muy parecida.

¿Qué es lo que anula la STC 79/2024?

La sentencia estima parcialmente el recurso de inconstitucionalidad presentado por el Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de Andalucía anulando los siguientes artículos:

• El art. 16 que establecía los principios por los que debía regirse la vivienda protegida.
• La parte del art. 19.3 que listaba la información concreta que debían facilitar los grandes tenedores en las zonas de mercado residencial tensionado sobre el uso y destino de las viviendas de su titularidad en esas zonas.
• El tercer párrafo del art. 27.1 que establecía las categorías de viviendas que podrían constituir los parques públicos de vivienda regulados por la legislación autonómica.
• El art. 27.3 que imponía que las sanciones por incumplimiento de la función social de la vivienda y los ingresos derivados de la gestión y enajenación del parque público de vivienda se destinasen a la creación, ampliación, rehabilitación o mejora de los parques públicos de vivienda.
• La disposición transitoria primera que determinaba que las viviendas que a la entrada en vigor de la Ley de Vivienda estuvieran calificadas definitivamente con algún régimen de protección pública se regirían por lo dispuesto en dicho régimen, mientras que las que formasen parte de un parque público de vivienda se regirían por lo establecido en la Ley de Vivienda.

¿Qué apartados de la Ley de Vivienda confirma el Tribunal Constitucional?

El Tribunal Constitucional rechaza el recurso en el resto de fundamentos, incluidos los siguientes apartados.

• Los arts. 3.f), g) y k) que incluyen las definiciones de vivienda protegida, vivienda asequible incentivada y gran tenedor.
• El art. 15.1.e) que dispone que, en las zonas de mercado residencial tensionado, sólo se podrá cumplir con las obligaciones urbanísticas vinculadas a la promoción de las actuaciones de transformación urbanística y edificatorias mediante la entrega a la Administración del porcentaje correspondiente a la obligación de cesión obligatoria, que deberá destinarse a la construcción y gestión de viviendas sociales o dotacionales, salvo que se acrediten otras necesidades de interés social.
• Los apartados 2, 3 y 4 del art. 18 que regulan los trámites esenciales para la declaración de zonas de mercado residencial tensionado y la disposición adicional tercera que establece la revisión de los criterios de identificación de esas zonas a los tres años.
• La disposición final primera que modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, entre otros, en relación con las prórrogas del contrato y el establecimiento de topes de rentas en las zonas de mercado residencial tensionado.
• La disposición final cuarta que modifica el Texto Refundido de la Ley del suelo y rehabilitación urbana y eleva el porcentaje de edificabilidad que debe reservarse para viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.

Respecto a las zonas de mercado residencial tensionado, el Tribunal Constitucional considera que el hecho de que la Ley de Vivienda salve expresamente las competencias autonómicas para prever requisitos procedimentales propios es suficiente para rechazar la extralimitación competencial. También explica que en el pasado ya declaró la constitucionalidad de previsiones estales que imponían a otras administraciones establecer reservas de suelo en pro de viviendas con algún tipo de intervención pública (STC 141/2014, de 11 de septiembre).

Por otro lado, el Tribunal Constitucional considera la definición de gran tenedor esencial para la aplicación de la Ley de Vivienda y entiende, además, que es compatible con la existencia de otras definiciones del mismo término a nivel autonómico. De hecho, recuerda que la propia Ley de Vivienda prevé que la memoria que se elabore para la declaración como zona tensionada pueda definir el gran tenedor de conformidad con esta normativa autonómica.

En lo referente a las modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el Tribunal Constitucional se remite a la STC 37/2022 de 10 de marzo mediante la que se anularon las principales disposiciones de la Ley 11/2020 que imponía topes a las rentas en Cataluña (y que estudiamos en la nota disponible en este enlace). En esta sentencia indicó que era el Estado "el competente para fijar legalmente el principio de libertad de pactos en el establecimiento de la renta del contrato de alquiler de vivienda, así como para, en su caso, determinar sus eventuales modificaciones o modulaciones en atención al designio del legislador estatal respecto a la necesidad de ajustar o no el funcionamiento del mercado inmobiliario en atención a lo dispuesto en el art. 47 CE o en otros preceptos constitucionales". También confirma el sistema estatal de precios de referencia, sin perjuicio de que las comunidades autónomas puedan definir su propio índice.

La sentencia incluye un voto particular firmado por cuatro de los diez magistrados que componen el Pleno del Tribunal Constitucional. Estos magistrados difieren del criterio mayoritario porque, entre otras cuestiones, consideran inconstitucionales la definición de gran tenedor (que en su opinión es materia de competencia autonómica) y la regulación de las zonas de mercado residencial tensionado (por no permitir a las comunidades autónomas establecer sus propios criterios para declarar una zona como tensionada).

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