La DGT confirma que una sociedad arrendadora que suple el requisito de contratación de empleado a través del outsourcing no es una sociedad patrimonial
En una muy reciente consulta, la Dirección General de Tributos (la "DGT") ha confirmado que una sociedad arrendadora que suple el requisito de contratación de empleado subcontratando una tercera entidad gestora profesionalizada cumple con los requisitos exigidos por la ley para que se considere que desarrolla una actividad económica y que, por tanto, no es una sociedad patrimonial a los efectos, entre otros, de poder aplicar la exención en la renta positiva que se pueda obtener en la venta de sus acciones.
La DGT retoma la doctrina que había repetido muchas veces en el pasado, pero que llevaba sin reiterar varios años, según la cual la realidad económica pone de manifiesto situaciones empresariales en las que entidades con un patrimonio inmobiliario relevante para cuya gestión se requeriría, al menos, un empleado, sin embargo, acuden a la contratación de terceras sociedades especializadas en la gestión inmobiliaria.
En el supuesto planteado en el escrito de consulta, concurren una serie de circunstancias muy específicas como son: (i) la pertenencia de la entidad consultante a un grupo internacional inmobiliario con una cartera de más de 720 millones de euros; (ii) que el modelo de externacionalización con entidades profesionales es aplicado globalmente por el grupo; (iii) que el patrimonio inmobiliario de la consultante es de gran superficie y de naturaleza compleja (oficinas y platós cinematográficos arrendados a terceros que requieren de una gestión individualizada); y (iv) que el número de arrendatarios, así como el volumen de negocio y el volumen de ingresos es elevado. Dichas circunstancias son tenidas en cuenta por la DGT para concluir que "todo ello requiere de una gestión especializada y profesionalizada, dada la dimensión de la actividad a desarrollar, el volumen e importancia de sus ingresos, la complejidad del activo inmobiliario y su uso diferenciado por distintos arrendatarios", lo que ha llevado a la sociedad a "subcontratar a la entidad Z especializada en gestión inmobiliaria, la cual llevará a cabo todas las labores inherentes a la gestión arrendaticia".
A la vista de lo anterior y considerando que: (i) la redacción literal de la norma requiere la existencia de un empleado con contrato laboral a jornada completa dedicado a la actividad arrendaticia; (ii) existen precedentes negativos recientes (tanto administrativos como judiciales) que no aplican este criterio; y (iii) la doctrina ahora retomada por la DGT se soporta en unos elementos fácticos muy específicos (haciendo particular hincapié en el gran volumen y complejidad del patrimonio inmobiliario de la sociedad), entendemos que es necesario analizar caso a caso si una entidad arrendadora que subcontrata la gestión de los arrendamientos con un tercero, sin contar con un empleado propio, realiza o no una actividad económica, debiendo plantearse en su caso las medidas de prevención convenientes (ya sea la contratación de un empleado, la solicitud de una consulta específica a la DGT o, por ejemplo, la contratación de una póliza de seguro para riesgos fiscales).
