Nuevas reglas del juego en el mercado inmobiliario tras la Ley Orgánica de eficiencia del Servicio Público de Justicia
La Ley Orgánica 1/2025 de eficiencia del Servicio Público de Justicia, además de reformar el modelo organizativo de la Administración de Justicia, incluye cambios muy importantes para el mercado inmobiliario.
Entre ellos, destacan:
(i) las nuevas reglas de juego aplicables a las subastas inmobiliarias derivadas de procedimientos de ejecución;
(ii) el impulso a los procedimientos penales relacionados con la desocupación de inmuebles y otras medidas tendentes a acelerar los desalojos civiles; y
(iii) el endurecimiento de los requisitos para las cesiones de viviendas en alquiler turístico.
Esta nota analiza todas estas novedades y sus principales consecuencias para los operadores del mercado inmobiliario.
La Ley Orgánica 1/2025: una norma ómnibus
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia incorpora numerosas y relevantes novedades procesales, incluyendo: (i) la potenciación de los métodos alternativos de solución de controversias (Nueva exigencia de un proceso de negociación previo a la interposición de una demanda civil); (ii) la reforma organizativa de la Administración de Justicia (con los Tribunales de Instancia y la Oficina de Justicia); y (iii) otras medidas que buscan mejorar las dinámicas procedimentales como, por ejemplo, todas aquellas que afectan al juicio verbal. Entre estas medidas, hay algunas que tienen especial impacto en el mercado inmobiliario, en especial, la reforma de las subastas de bienes inmuebles o el impulso a los procedimientos penales relacionados con la desocupación de inmuebles y otras medidas tendentes a acelerar los desalojos civiles.
Sin embargo, la Ley Orgánica 1/2025 no limita su ámbito objetivo a la incorporación de medidas procesales sino que, en sus disposiciones finales, aprovecha para modificar varias normas sustantivas.
A continuación, incluimos un resumen de las principales medidas incluidas por la Ley Orgánica 1/2025 (procesales y sustantivas) que pueden impactar en el mercado inmobiliario.
Las subastas de inmuebles cambian completamente su dinámica obligando a los ejecutantes a reconsiderar sus estrategias
La Ley Orgánica 1/2025 modifica varios aspectos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. En particular, altera las reglas tanto de las subastas de bienes muebles en ejecución (artículos 643 y siguientes) como de las de bienes inmuebles (artículos 655 y siguientes).
Estas reformas se aplicarán a los procedimientos que se inicien a partir del 3 de abril de 2025 una vez que lleguen a fase de ejecución.
Para los ejecutantes, la principal novedad es que pierden el derecho a mejorar el precio tras el cierre de la subasta a la que hayan concurrido postores, así como el derecho a solicitar la adjudicación del bien en supuestos de subasta desierta. Por tanto, si tienen interés en adquirir el inmueble deben incorporarse a la subasta como un licitador más y sometidos a las mismas reglas (aunque, obviamente, sin necesidad de presentar depósito).
Por tanto, deben familiarizarse con la dinámica de la propia subasta ya que, si les interesa el bien, no pueden esperar hasta su cierre para hacer una oferta. Esta dinámica general de las subastas sufre también cambios importantes, fundamentalmente porque ahora las pujas tendrán carácter secreto. El Portal de Subastas no informará durante la subasta de la existencia o inexistencia de pujas, ni de su cuantía, de manera que el ejecutante y el resto de postores tendrán que actuar "a ciegas". El Portal de Subastas solo publicará, al finalizar la subasta, si ha quedado desierta o cuál ha sido el mejor precio ofrecido.
También es muy relevante la desaparición de la posibilidad de realizar ofertas con precios aplazados. El mejor postor debe pagar en 20 días desde el cierre de la subasta o perderá su depósito (que además se eleva del 10% al 20% del valor de subasta, con un mínimo de 1.000 euros). Si el mejor postor es el ejecutante, el plazo para ingresar la diferencia entre su oferta y la deuda es de 10 días desde la notificación de la liquidación y, si no hace el ingreso en plazo, se declarará la quiebra de la subasta, se descontará de su crédito el importe del depósito exigido a los demás postores para participar en la subasta y correrán a su cargo los gastos de celebración de una nueva subasta.
Finalmente, y de cara a sus modelos económicos, los ejecutantes deben también tener en cuenta que han disminuido ligeramente los valores mínimos de adjudicación que ahora pueden ser del 50% del valor de subasta (antes era de más del 50%) o la cantidad adeudada por todos los conceptos, siempre que cubra el 40% del valor de subasta. Estos mínimos son más rigurosos en el caso de ejecución de la vivienda habitual del deudor, aunque para vivienda habitual los nuevos porcentajes se corresponden con los que se fijaban para el ejecutante antes de la reforma si quería solicitar la adjudicación cuando la subasta quedaba desierta (70% o la cantidad adeudada no inferior al 60%). En cualquier caso, cualquier adjudicación por debajo del 70% (se refiera o no a vivienda) solo entra en juego si el ejecutado no presenta un tercero que ofrezca una cantidad igual o superior al 60% del valor de la subasta o que, aún inferior, sea suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
En relación con las compras de carteras de créditos hipotecarios también hay cambios que, en este caso, agilizarían el proceso porque ahora se reconoce el derecho del ejecutante y los acreedores posteriores que participen en la subasta a ceder el remate a un tercero, sin necesidad de manifestación expresa al respecto. Además, la cesión deja de requerir comparecencia judicial, bastando con la presentación de un escrito firmado por cedente y cesionario adjuntando los documentos que permitan acreditar su identificación, facultades y representación. Eso sí, la norma prevé que si la cesión es por precio, deba acreditarse también su pago.
Para más información, vid. Importante reforma de las subastas judiciales de bienes inmuebles.
Los desalojos en determinados contextos podrán ser más rápidos
La Ley Orgánica 1/2025 modifica la Ley de Enjuiciamiento Criminal para introducir los delitos de allanamiento de morada del artículo 202 del Código Penal y de usurpación del artículo 245 del Código Penal entre la lista de delitos susceptibles de ser objeto del cauce de las llamadas diligencias urgentes y, por tanto, susceptibles de enjuiciamiento rápido. La principal diferencia entre ambos delitos es que el delito de usurpación pacífica de bienes inmuebles afecta a inmuebles que no son morada (por ejemplo, inmuebles en construcción, vacíos o en desuso). Con esta modificación de la Ley de Enjuiciamiento Criminal se abre la vía a que estas diligencias puedan tramitarse ante el juzgado de guardia que podría ordenar durante su turno la adopción de la medida cautelar de desalojo.
En relación con los procedimientos civiles en los que se pida desahucio de finca urbana en juicio verbal, la Ley Orgánica 1/2025 modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil para establecer un plazo de cinco días para dictar sentencia (frente al anterior de diez). Además, en el día más próximo posible dentro de los cinco siguientes a la sentencia se notificará a las partes, si es necesario, mediante una vista.
La cesión de viviendas en alquiler turístico pasa a requerir consentimiento expreso
Conforme a la modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal, los propietarios que quieran proceder al alquiler turístico de una vivienda deben obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. No obstante, el propietario que esté ejerciendo esa actividad antes de que el cambio entre en vigor acogiéndose a normativa sectorial podrá seguir en las condiciones y plazos establecidos en la misma.
La modificación aclara también que la prohibición de alquileres turísticos se somete a la mayoría de 3/5 de propietarios (no solo la limitación o condicionamiento), tal y como venía ya interpretando la Dirección General.
Otras modificaciones
Al margen de los anteriores aspectos, que consideramos los más destacables, la Ley Orgánica 1/2025 modifica otras disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil con incidencia en este mercado. Entre otros: (i) determinados trámites podrán delegarse por el Letrado de la Administración de Justicia en el procurador del ejecutante (como la anotación de embargos o el anuncio de subasta); (ii) se introduce la posibilidad de suspensión de ejecución para acudir a mediación u otro medio adecuado de solución de controversias; (iii) se facilitan los convenios de realización aprobados por el Letrado de la Administración de Justicia (y la suspensión de la ejecución en estos escenarios); (iv) se excluyen las ejecuciones hipotecarias de vivienda habitual de las actuaciones materiales propias del proceso de ejecución que pueden realizar las Oficinas de Justicia en los municipios; y (v) se aclara que en los juicios de desahucio que acumulen la acción de reclamación de cantidades, los efectos de cosa juzgada afectan a ambas acciones.
Finalmente la Ley Orgánica 1/2025 incluye algunas modificaciones menores a la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias.
Entrada en vigor
Aunque la Ley Orgánica 1/2025 establece distintas fechas de entrada en vigor para sus diferentes apartados, todas las modificaciones descritas en esta nota entrarán en vigor a partir de 3 de abril de 2025.
Nuestros servicios
A la luz de las significativas reformas introducidas por la Ley Orgánica 1/2025, es crucial que los operadores del mercado inmobiliario revisen y ajusten sus estrategias y procedimientos. En particular, deben familiarizarse con las nuevas dinámicas de las subastas inmobiliarias, las medidas tendentes a acelerar desalojos y los requisitos más estrictos para el alquiler turístico.
Ashurst Madrid dispone de profesionales expertos en la regulación legal del sector inmobiliario, en la tramitación urbanística de su promoción y en la gestión de activos de todo tipo incluyendo créditos hipotecarios. Estaremos encantados de revisar cualquier situación o cartera particular y las implicaciones que pueden tener estas modificaciones para la misma, así como de recomendar las actuaciones que resulten más adecuadas en cada caso.
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